選址避免這些“坑”,開診所成功了一半

?口腔加盟資訊 ????|???? ?2021-08-09 10:40

在選址過程中,后悔是不可避免的,就連很多資深醫療人也不例外。現將選址中最為常見的后悔事盤點如下,供后來者參考。

一、不從目標客戶角度考慮

很多人選址,往往習慣性地從自己角度考慮,要么為了滿足個人喜好,要么考慮自己和團隊上班便利,更多的是從未認真分析自己的目標客戶究竟在哪里,更不會從目標客戶角度考慮選址。做醫美,區位固然重要但鄰居也很重要;做兒童眼科,不能選單身公寓、群租房和應屆生聚集地,做口腔,不能坐等社區成熟或選擇低入住率的新社區。尤其是當你還不能很好解決客戶入口問題時,可優先把選址定在目標人群集聚地,哪怕租金要高很多超了預算,就當打了廣告費也是值得的。譬如,做兒童眼視光門診部或診所,高人氣的萬達金街就值得考慮。

二、選址前沒和主管部門溝通充分

沒溝通就倉促選址,顯然幼稚少見。常見的是,和主管部門溝通不充分。主要表現在:只和主管領導溝通、不和具體業務口子的人溝通;只溝通面上原則要求、不溝通細則具體要求;僅憑外區域或過去經驗選址、不了解所在區域和當前最新的具體要求。尤其是現在,實行設置許可和執業許可“二合一”政策,租金交了,裝修好了,最后拿不到執業許可證、開不了業就損失慘重了。哪怕動用各種關系資源斡旋協調,最后只是延遲開業,都會造成不小的損失。

三、物業沒全面考量和綜合評估

譬如,只看區位不看門臉,只看建筑面積不看實用面積,只看面積不看層高,只看外在大小不看內部結構,只看價格高低不看性價比,只看交通方便不看停車便利,只看物業及周邊現狀不看未來規劃(是否可能面臨城市改造,如拆遷或修地鐵、高架橋和地下通道)等等。愛爾眼科在上海的選址就在這點上吃了大虧。

四、決策優柔寡斷、因小失大

好的物業,肯定不會只有你看中了。即便商務條款都談好了,中介和房東也口頭答應乃至和你簽了租賃意向書了,也要快速推進、當機立斷。只要還沒簽正式租賃協議乃至交房,都可能有變數。一旦別人動作比你快、租金比你高、商務條款比你更優越,煮熟的鴨子照樣能飛走。更何況,醫療機構選址,原本需要溝通的時間和環節就比其它行業要長得多、復雜得多。

五、死守原則、錯失良機

碰到特別滿意的物業,尤其是高性價比的撿漏物業,有些原則是可以破的。譬如,在沒見到全部租賃證照前能不能交定金?交的是定金還是訂金或意向金?是否一定要等主管部門現場實地看過后才能搶定物業?此時,就需要在風險和損失可控前提下靈活掌握了,該賭還得賭,不能錯失良機。否則,等你把所有事情都定下來了,唯獨物業被人搶租走了,一切努力白費。

六、沒做好周邊租金行情盡調

不少人選址找物業,往往只關注租金預算,卻對周邊租金行情懶得關注,盡調也就是隨口問問、并未深入。一旦簽好了租賃協議,白紙黑字就不好改了。房租往往還是只能升不能降,租金起點高了,后面遞增起來可不是小數目了。絕大多數人尚未建立起節省租金的核心概念,一年省10萬租金就是每年多做100萬業務收入,更是每年多賺10萬純利、機構估值增加100萬。尤其是對新機構而言,前兩三年的租金差,很可能就是機構還能活著為數不多的理由之一。

七、租期簽短了埋下重大隱患

有不少門面房和商業樓宇以及公家物業,往往一次簽約,租期通常最多是三到五年,這在其它行業大都不是問題。但是,醫療物業租期,一般要求至少十年,最低也要八年。此時租期談判就顯得尤為關鍵,私人產權(含個人和私營企業)的物業租期能談多長就簽多長,公家產權(主要是國企和事業單位)的物業租期也不是鐵板一塊,大多也可以談“5+3”。倘若租期簽短了,比如只簽了三年,那很可能等你好不容易要賺錢了,房東開始坐地起價、獅子大開口了。

八、碰到二房東不做風險防范

在一二線城市里,“二房東”現象尤為普遍。碰到二房東不怕,但要事先明確,特別是隱形二房東。譬如,有些公家物業,是由公家關聯人員(退休職工或領導七大姑八大姨)做了二房東,卻一直以大房東名義跟你談。醫療機構物業,原則上優先和大房東簽,這樣相對更安全、更便宜也更有保障。但不代表不能和二房東簽約,只要符合租金行情和自己預算,提前做好風險防范即可。當然,有可能的話,也可以和二房東直接談轉租約,一次性支付租約轉讓費,有時也是劃算的。

九、選址沒有預見、只顧眼前

在面積上只顧當前夠用,不顧將來夠不夠用、有沒原地擴展空間的可能。譬如,物業是不是孤零零獨立建筑,或隔壁雖有相連物業,但人家比你堅挺穩定、大概率不會搬走轉租;是否可能受到隔壁鄰居以及周邊業態變化的影響;所在商圈人氣在走下坡路、越來越冷清等等。譬如,左右鄰居乃至同一條街和周邊店鋪定位都比較低端或越來越低端化,就不宜做醫美。

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